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逆市飘红 看商铺市场的巨大商机---堂正营业总监曾一凡
2012-05-25 14:22:44 来源: 发布者: 【 】 浏览:759次 评论:0
国家房地产政策的严厉调控,让高歌猛进的住宅市场至今冻结难解封,温家宝总理强调国家会稳定房地产市场调控政策,严格实施各项细则,种种讯号令众多房产商与中介机构因此纷纷转战商业地产,广州掀起了商铺投资热潮。近日有媒体报道称,广州商用物业交易将是今年政府重点监管的内容,监管和规范有助于商业地产健康繁荣发展。
在新环境下,政策对本地商铺市场造成什么影响?广州商铺市场上半年的真实现状如何,下半年的前景又如何?投资商铺应该如何挑选,风险如何规避?本期《大话经纪——逆市飘红 看商铺市场的巨大商机》邀请各位业内专家共同探讨。

主持人:非常欢迎各位嘉宾今天参加我们的大话经纪的栏目。我们今天邀请到的都是广州中介行业商用物业部的精英们,先掌声欢迎。


我先介绍一下今天到场的嘉宾,他们是广东电视台房产频道总经理何国辉先生,中原工商铺总监法永能,兴业地产项目总监苏晓彤,堂正地产营业总监曾一凡先生,美联地产工商铺主管江芝儆。我是今天的主持人蔡莹。

国家对住宅市场的严格调控,让火爆的住宅市场从2011年中至今遇冷,众多房产商与中介机构纷纷转战商业地产,广州的商铺因此迎来久违的春天,掀起一番地产热潮,各商圈也大举扩张,然而遭到供过于求的尴尬。2012年3月,一直游走于调控之外而活得较为逍遥的商业项目终于逃不过“政策关”,有媒体报道,广州商用物业交易将是今年政府重点监管的内容。相信关于商铺市场的真实现状,各位前线的人员们是最有体会的。


广州商铺的现状,从去年开始到现在,相比住宅方面,比较冷淡的市场状况,商用物业一直十分火爆,这是媒体反应给大家的情况。按照各位手中一手数据来看,实际情况是不是这样呢?我们首先请何国辉先生先谈谈。

何国辉:2011年底第四季度时,二手住宅在限购限贷情况下成交量特别大,住宅在进入2012年后,二手交易回暖,一直到5月份,其实二手交易还可以。在限贷限购环境下,很多买家对未来住宅价格的走势比较难以判断,在这个环境下,特别是一些刚需,钱要投资,也转向了商业。这种物业在回报率上更有保障,作为长期投资来说,对比住宅物业,我想商业物业现在基本上五六个点甚至八到十个点都有,住宅很难有这样的回报率,所以在商业这方面是比较稳健的。

苏晓彤:从我的数据来看,先从一手、二手,一手我们现在看来,我们自己的项目,成交量

还是有一定的保障,当然同比来说有一定的下滑,售价有所下降,特别是有部分楼盘。甚至有一段时间,我发现一二手型倒挂。市场上投入房地产的资金,应该不会动摇,这么多年住宅门槛低,比较容易,现在我也不觉得它有很多真正投入房地产的钱,住宅受大环境的影响,有能力买的买不到,而且其他的投资渠道也不太多的情况下,很明显流向了商业地产。商业地产有几类区分,也不说都是一个类型。商业地产从使用年限看,有50年和40年的物业;从使用功能区别,其实也有公寓,也有商铺。还有一些是商业厂房的改造各方面都有。我接触比较多的是商场、商铺方面,我感觉是比较明显的,成交量非常活跃,无论是售价和租金都有一定的升幅。

主持人:从住宅限购后,这种情况特别明显?

苏晓彤:对。

主持人:中原地产的法先生,您同意苏先生的说法吗?

法永能:市场大概是一致的,我们针对商铺的一些成交,以前商铺成交,市场一直都存在,而且也一直是春天。现在从2011年、2012年商铺推广非常厉害,从而在普罗大众接触商铺的广泛度提高了,还要一二手联动的效果直接去到市民和业主的脑海中,而且他们交流中针对商铺的话题也提高了很多,从而对商铺投资的话题就比以前热了。像以前商铺成交,一般是针对街铺,或者是商场铺,或者是社区铺为主,现在商场铺也分了出来,商场铺也有很多种,有一些只是一张台而已,这种性质以前没有出现过,现在也出现了很多。所以无论从房管局的登记,做商业的的确多了很多,而且数据有重复性,因为他们销售周期很短。比如说一个大的商场,买了进来,是6千方的,买下来后,比如说是4月份成交,7月份也要再销售出去。从这种成交,物业其实是有重复的,交头量是加大的。所以觉得市场是活跃的,其实是转换了交易的性质而已。按照我们对一线地段专业市场的成交,还有主要零售地段的成交量不会太大,最主要是商场铺的一些提升,还有大面积项目的提升。

主持人:美联物业的江先生您同意法先生的看法吗?

江芝儆:基本同意。

主持人:您也觉得去年在住宅很淡的情况下,投资商铺的客户很多吗?

江芝儆:其实也不是,都是饱和的,只是从住宅商场挪过去商场铺,分化都是一样的,传统商场每个月成交基本上没有什么变动,都是来来去去十几二十套,因为住宅上源市场不怎么样,目前在适合的时间这种商场出来了,所以他们的投资就移了过去。

主持人:曾先生,今年上半年跟去年相比,商铺投资的热度来看,您觉得是增加还是减少?

曾一凡:明显是增加了。去年我们所说的商场铺,去年卖的很火,导致一大批拿着几十万,一百万内的想买住宅又被限购的客户挪到那边去,普罗大众个个谈着商场投资。今年接着去年投资的热门,去年就是几个大行,今年几个小行包括我们公司也开始接触这一类项目来做,但是就我们公司来说做的也不太好,因为没有这样的氛围在,但是感觉市场投资,业主也好、客户也好,他们已经有了这种投资的想法,或者在他们脑海中已经普及这样的想法了。所以今年我们也在预测,这方面的投资也会相当多。但是最近银行贷款方面的东西,二手成交量还是不错的。如果银行继续放松下去,二手的交头也会比较大,所以两方会比较平衡发展吸取。我们预计二手成交量今年也是不错的。

主持人:如果从价格情况来看,其实商铺从去年开始比较火爆,价格有没有随之上涨呢?
何国辉:商业项目特别是商铺,在定价上,我觉得没有定性的东西,商铺是比较特殊的产品,不同地段或者不同的位置都有不同的价格。现在在过去一段时间来看,整个商业特别是商铺价钱,随着租金在上涨,商铺售价卖钱价钱也在变高。什么价钱是合理价,我想成交是最大的证明。过去一段时间,商铺有一些位置,包括行业人士来说,也觉得有点不可想象,但是还有成交量在,说明这个铺位有存在的价值。刚才法先生说到的成交量统计上,我有点不同的意见,虽然说有一些物业反复在销售、成交,是一个大商场、群楼,分割后又再卖一次,反应出来好像成交量大了,虽然是同一个物业,但是涉及到不同的买家,起码交税也多了,成交涉及的人也不一样,包括买家也多了。原来是一个大买家买了下来,分割成很多小铺,卖给很多小的买家,成交量也可以直接体现市场上得这种产品的接受程度。更加明显可以看到,我们行业人士在这件事情上能赚钱的佣金也更多。

主持人:如果从供求关系来看,有没有说供过于求或是供不应求的情况?

法永能:供过于求是相对的。我一些租金是包装出来的,真正的价格是包装出来的,实际的租金和回报有点倒挂。为什么倒挂有有人买,主要是和他的预算有关系,以前一般街铺投入200来万以上,甚至四五百万,门槛比较高。现在火热程度,是因为把门槛拉低了,真正的商铺,它的价格是不是有一些租金能体现出来,不一定,可能这些租金是通过一些包装、策划,通过对预期的乐观评估,拉升了一些回报。真正的街铺汇报可能是没有这么高的,可能是三四点就有人进入,从这两方面体现,这种投入门槛是相对比较高的。这种门槛相对比较高,那么客户就不会很大,相对门槛低的人来说,就不会太大。从这种情况来说,这种商铺的产品,绝对是求大于供。
现在很多商场铺开的量很大,门槛很小,是不是供大于求,还不敢肯定。因为销售完一个项目,再销售完一个项目,他们的承接力还是有的,暂时还没有看到返还的现象,买的人特别多。和住宅市场联动有很直接的关系,如果说一手的销售、广告投入,和我们做纯商铺的客户来说,这种就不会太大。从这方面来说可能是两种不同的产品,供求关系有所不同。

主持人:以前买一个商铺要几百万,现在几十万也可以买到一个小商铺,这种变化是不是近两年比较突出的问题?

何国辉:除了产品不一样之外,刚才所提到的供需关系,应该分两方面,一个是租赁市场,一个是买卖市场。买卖市场,说买商场铺这一类的商铺都是投资性质的,自营的不多。以这种供求关系来看,住宅限购了,买不了。买投资股票、债券那些好像又不太可行,这种情况下资金要寻找出路,而且门槛也不高,可能几十万都可以有一个商铺。在这一堆人群来说,买卖是供不应求的现象。
但是从租赁市场来说,租这些物业下来的商家,其实是真正的经营者。这些商铺能否满足商家的要求,在这件事情上,相对刚才所说的供求关系来说就没有那么明显。整个广州市场来看,行业还是不断在增长,依然是供不应求。

主持人:江先生,商铺也不断的崛起,有很多不同类型的商铺,竞争也比较激烈,各种商铺之间同类化会不会比较严重?

 

江芝儆:也不会,因为它不是统一的体系。假如说要真正的分下去,其实可以分四大种。一种是价格,价格上就好像法先生说的,以前商铺门槛高,现在门槛低,但是整体概念性是不同的。因为从这个问题引申下来的就是商场铺和街铺的问题,在广州市场来说,街铺是有一定效益在的。但是商场铺是很看重发展商和策划团队、营运团队能力的。打比方说,街铺的回报是三四厘,现在商场回报很多是六厘、七厘、八厘甚至更高。总体下来,会存在一些隐性的东西,回报这么高,可能有一些造价、包装。按照统计来说,2011年到现在,整体广州市场大约不少于十个这样的场出来,我们也参与过这样的商场的招商,到头来还不是很理想。因为租赁年限会控制一些大型品牌的进驻。反过来说,真正的经营者,就如何先生所说的,这种经营者是小型经营者,而不是有实力的经营者,他们小本生意,或者从买家那里已经产生了租铺。可能我去打工获得的报酬,还不如自己花40、50万去买一个铺位经营,这个回报可能会更高。


回到价格,从2011年头开始是很火爆的,是求大于供的,慢慢到今年,供已经大于求了。因为经过多个商场的产生和销售完毕,招商的进度、开业的状况,导致有一些买家觉得某些场不可靠,某些场还是能继续投资的。所以在价格上,也有大幅度的调整,好像从2011年头,发展商叫30万、40万,现在已经回落下来了,但是是一些小商场。租赁商还是整体街铺更吸引一些大品牌和实力强大的经营者。

主持人:街铺门槛相对来说就会高一些。

江芝儆:对。

主持人:广州商业物业比较集中的地方,是集中在哪几个商圈或者地段呢?

江芝儆:我补充一下。广州是一个有历史的城市,不像深圳历史比较短。但是广州的历史从以往到现在,都是批发城市中转站,而不是一个太实在的零售市场。零售市场在这方面会受到挺大的打击。刚刚何先生说的一些小经营者,他们的货源来源于同一个地方,就是我们的一些批发市场,所以广州从历史遗留下来的批发城市,而不是零售城市,天河是不可比的,从几个大的来说,做的比较好的中华广场,然后五月花,这些是做的比较成熟的,但是他们也比较辛苦,他们的磨合期也相当长,而不是三两年能体现出来的。


主持人:所以说风险始终比街铺大?

江芝儆:对。

主持人:比较成熟的商业物业地段,是集中在哪些地方?

曾一凡:传统的商圈集中在北京路、上下九那一带,是老城区那一带。最近几面冒起的天河城,还有太古汇,天河北已经扩大,一直到珠江新城那一带。最近去年到今年,在几年内,琶洲板块会成为商用的,包括写字楼,包括番禺的一些洛溪板块,甚至更远的到南站那边,也会是一些房企重点运转的地块。

主持人:新兴的板块对比传统板块,价格会不会相差比较远?

曾一凡:我个人觉得不会相差很远。因为传统的市场已经非常旺了,价格肯定是很高的,新兴的可能作为开发商,他要配合政府发展的前提下,开发商定位也不会太低。作为买家、长期投资或者看的比较长远的买家来说,他们会更看好新兴的板块。价格如果按现在的情况来说,价格应该会比老城区便宜一些。但是作为一些长期投资用的买家当中,会更喜欢新兴的板块。

主持人:在广州人的观念中,一直有一个铺位养活三代人的说法,可见拥有一个铺位是令人非常羡慕的事情。但是商铺投资的火热是近几年非常火爆,根据各位的数据来看,今年商铺特别火爆的核心原因有哪几点呢?

 

苏晓彤:从宏观来看,也要回到住宅限购方面,本身国内投资渠道也不太多,不太通畅。比如说炒金、炒股,风险非常大。相对来说,如果没有特别的资源关系,你要他开一个公司经营,竞争也很大。那最好还是不动产,要么就是住宅,要么就是商业。从活跃度来说,整个广州从2000年开始,一直发展到现在,就像曾先生所说,除了老城区,已经冒出很多住宅配套、人文市政配套,当然商业也是有需求的,带动了商业的活跃度。广东包括广州,都有地缘“根”的问题,他在那个地段生活也比较认同,他也比较倾向于有自己的物业,除了住,同时也投资商铺,也产生了这样的趋势。

以广州传统来说,一般要投资商铺,至少要两三百万才能买到老城区容易做生意的地块,现在估计就不行了,我们所说十年前两三百万,到现在估计是两三倍的升幅。所以应运而生的一些商场,一个是门槛比较低,不同的区域不同的楼层不同的地位,有一些价格的区别。以我自己的看法,我们老是探讨价格有没有上升,比如说商铺的走势是怎样的?它是在往上走的,我们一定要区分是传统的民街铺位或者说商场铺位。民街铺位它的租金和回报率,这几年越来越低,商铺除了稳定收入,随着城市发展、区域发展,做生意人越来越聚集,可能它的售价和租金会升的更快,无形中租金没有售价升的快。我们看商场铺,起码要到六个点、五个点或者以上,因为民街铺售价已经涨到比较高的水平,商场铺刚刚应运而生,从09年、10年比较多,也就两三年的时间,当然还没有到很成熟的时间,从价格方面,应该是理性的。不同的投资性质区分不同的区域,甚至不同的城市。

主持人:要综合多方面的因素考虑?

苏晓彤:对。

主持人:去年住宅方面没有限购的话,商铺物业还会火爆吗?

法永能:肯定。像刚才所说的几个方面,商铺的存在,不是这几年、十几年延续下来的,每一个区域都有自己传统的零售地段,和以前的销售习惯和消费习惯不同,以前在广州买东西,在郊区都会说去广州买东西,在周边它是没有什么商业配套的,他们都去市中心。比如说北京路、上下九,现在零售业已经有所发展,以前他们是开一家店,现在都是开连锁店了,我觉得白云区、海珠区、天河区、荔湾区都有客户,所以也布入了一些经营,每个区都布点,每个区都有传统的商业段。以前的荔湾区就是上下九,还有北京路就是越秀区,还有农林下路,江南西、江南大道等等,现在很多商圈,区政府其实觉得还是不够的,还要扩容,现在很多商业发展都有一个过程,商场发展也有一个过程,以前百货商店是最早的一个综合体,百货什么都综合。

现在百货公司也不算是综合体,现在一个综合体有百货公司,还会有电影院,还会有玩的、吃的及其他品牌的,百货公司有做超市的,各种群体与以前也有所不同。现在天河区的崛起,对广州市是一个新型的商业里程碑,天河区住在天河城,是一个很好的带动,我们所说的天河城,以前是很荒凉的,经过发展商的运行,创造了以前觉得不看好的商业体,现在很旺的。现在又发展到一个综合体不够,还要几个综合体合起来,才形成一个商圈。还有正佳、万宁、太古,其实已经形成了一个大的综合的综合体。

从以前的商圈仅仅是步行街已经不同了,还有一些商铺,不是它们没有价值,只是它们经营的模式,或者相对应的经营者有所不同。比如说我不是步行街,我也有我的价值,像和平路、十三行也有一定的价值,他们的租价也高,售价也高,不过他们和天河城比较,完全是两回事。包括一些社区街铺也有价值,叫一些百货商店进来,它不一定合适,如果说百货城去到社区,它只有这个社区的消费,那么根本不需要开一个百货公司,可能开一个超市就可以了,从这方面对应的价值就不同。

现在有一些地段的租金是降了,他说的很高,但是没有人租,就必须要降。现在有一些租金是翻倍的,有一个铺位,原来是4万块钱,到上一年到期,到期后,这个租金是15万,是三倍。不是每年按5%、10%算的。现在的商场铺,租值很高,但是租金一文不值,没有经营者,那也租值。从这方面,只是发展商为了销售,把售价减去,他当做了是租金,其实不是租金。这就有点障眼法,总体来说,租金是升了,还有售价也升了,成交也升了,现在觉得一片红,其实都是升了。

现在很多商家比如说看批了这批客户,是看中了这帮人很也投资欲,因为这帮人一般是解决了居住问题的,他们拿钱过来投资,现在投资途径不是很多,现在投资住宅,打击炒楼,你想买买不到。现在投资股票的,很多都是亏本的,你想投入的话只能投入房地产,房地产只有两个选择,一个写字楼,一个商铺。从这方面来看,经过发展商的一些包装和一二手联动的一些气氛,从这方面也是很大的促成。

商铺一直以来都是人民关注的其中一个途径,没有变化过,只有更热忱,一铺养三代不是这一代的谚语,上一代也有这样的谚语,有一些商铺是一铺养三代,是你养他三代。因为有一些铺租出去,还要交管理费,还要交公款,这些都是钱。有很多人买商铺,有一些是借钱的,有一些是拿退休金的,如果是用闲钱买的话,我觉得也是一个增值。

主持人:从上一年开始,中介公司来看,商铺与住宅的联动也挺多,中介公司怎么样平衡商铺跟住宅联动的关系呢?

何国辉:可能不能完全是一个中介公司,一手手联动必然会影响二手的成交量。过去2010年、2011年大家都过的不太好,而且有一些中介公司也存在资金链垄断,能否生存下来是一个问题。后来出现一手联动的现象,很多发展商和一些项目老板,也可以接受高佣金付出的情况下,让他们的货能清出去。对中介公司来说,可以在短期内寻找到一条可以保证自己生存下来的途径和方式,肯定先生存再图发展,所以做一二手联动,在没有其他更好的方法选择的情况下能选择的一条路。

到现在这个阶段,二手好象有所回暖,一二手联动,发展商还有资金回笼的问题,可能一些大型的中介公司,在这些事情上,对后市的半段,对于他决策做哪一件事情是最关键的依据。比如说判断下一年二手市场还是没有预期理想情况下,一二手联动还是会一直持续下去。

 

曾一凡:我说说我们中小公司的看法。去年很多大行都赚到钱,我们心里面也比较羡慕,也比较向往。但是想到自己公司人员的资源情况,绝对不够人手,也没有那种气氛去完成这件事情。大公司都做一二手联动的时候,给了我们喘息的机会,到了周末,大行都是拉闸关门的。我们这些中小公司没有介入一二手联动的时候,更有一二手成交的机会,给了我们喘息的时机。最近也是一样,大行不断的搞一二手联动,我们二手这边的成交,每个也也不断的逐渐增加,这是中小公司基本的情况。
我们想不想接受一二手联动项目呢?其实我们也想,往往是内部或者是一些同事带动不起来,钱不可能全部自己赚,自己有多大的能力,多大的头就戴多大的帽子。

主持人:关于公司的规模和决策。

曾一凡:对,你不可能跟人家去拼,那就赔了夫人又折兵。

主持人:回归到我们商业物业的话题,许多在广州有投资想法的人想知道,广州的商业物业对比其他城市的投资来说,价值优势在什么地方?对比临近的深圳、香港来说,广州商业物业的优势是什么?

江芝儆:在它的前景,它有很大的前景和开发空间以及梦想空间,这在广州投资比其他城市好。深圳不断的在扩张,大家深圳的一些商业物业特性很独特,是在每一个楼盘下面或者是几大楼盘周边有一些大型的综合体,而对广州来说是不一样的。因为我们也去深圳考察过,看到深圳每一条路的人流很平均,不会像广州上下九、北京路那么火爆、密集。并且深圳一些商户,在每个楼盘下都有一个点,是配套性的一些行业,而不是说带B栋开了A栋就不开了,他们是B栋开了,A栋还是要开的。广州的发展空间也比较大。


苏晓彤:广州有一个很大的特点,我之前一两年在外地工作,08年之前我坐地铁,有时候开车不方便,就坐地铁。2010年末回来时,同样一条线,同样我家两个站的对接,我初步估算了一下,人起码多了1/3。我们看到最关键的是,广州本身有很大的人流量,而且这些人流除了是流动的,也有很多新广州人不断的加入。特别是天河,老城区可能挤不进去了,但是一些新区特别多的人流,这么大的人流带来的肯定是消费,无论是必须的消费还是生活或者是休闲消费,我们看到来这里安居的话,各个层面的人都有。比如说周边区域,我们看到某一个广场,以那个广场为中心,已经形成了很大的人流量。而且消费力非常火爆。

像城乡结合部,在新区,比如说珠江新城、天河、海珠区,很多一些购物中心人流旺的地方,投资这一档次的城市,投资商铺,无论你是投资或者是真心想买一个商铺自己经营,把握都是比较高的。至于说风险,肯定也有,商铺的风险,我都是放在不动产里面高风险的位置。同样的高风险,有这么多人流的不断补充、不断加入,还有流动人流以及消费力,总体来说对商铺是非常好的保障。至于你是怎么优化你的投资,怎么去经营,那是另外一回事,起码我们有这样的一个流动平台让你去发展。所以在广州买一个商铺,总体来说是值得期待的,还是可以去投资的。

主持人:商业物业市场的火爆,今年3月份,广州市政府对商业物业出现一个限外令,港澳台的人是禁止购买这类的商业物业的。这次受影响的主要是商铺为主,各位行家可以分析一下,政府出台限外令的目的,给市场带来的影响会比较大吗?

 

法永能:对我们来说影响是比较大的,针对这个政策,对我们整体市场的影响,能不能消化,其实能消化。我们现在不仅是香港的,本地的投资客户也有一定的转变,现在市场群体不像以前那么窄了。其实限外,不限外省,只是限外籍人士,所以外商还是有很多的。限购方面,我觉得很大一部分,针对我们资产的升值是有关的,发展商的资金很紧张,这个政策是3月份出台的,他们有还贷的压力,第一,他们的房子不想降价,不想以降价的销售方式去卖,不过他们也要还贷,那么他们想从融资公司借钱,那么你还掉银行的债,也要贷款。这样对物业的升值,对发展商来说,不是很大的途径,那么他们就以整体出售为主。以整体出售为主的情况来看,很多机构针对资产的升值,对银行的评估,对公司经营的项目,如果他有资产进入,它的评估价会拉的很高。第二,商场铺的价值空间很大,那些发展商没有什么价格的压力,他们已经赚了钱,他们只是想快点销售,然后把物业资金回笼后,投入另外一个项目再开,这种情况在两三年后,这种销售模式可能会夭折。像刚才所说的成交慢,其实成交还是蛮多的,相对之前来说是比较慢,但是现在成交还是蛮多的。吸引很多人买大的项目,分产权,现在政策已经不允许二手分产权,允许一手分,每买一项进来,把分权出来的产权再卖出去,这样出现一手大手项目的成交,也促进了大的项目,可能分割场地出来不止十个,可能会更多。
传统街铺交头量,我们看到的限外令其实是没有影响成交价格的,只是影响了交易的速度。

主持人:美联物业会不会香港客户比较多?

 

江芝儆:也会比较多,但是限外令影响不会很大,要看性价比。我们也跟一些台商、港商和外企的一些投资,我们闲聊时说,限外令是不是因为比较火热的小产权,导致要出台限外令把它喊停,或者说不想让它继续绵延,我们也只是笑笑而已,因为影响不是很大。有一些机构和公司要进行这样的操作,太小金额的交易,他们不会看中,所以会是一些大的项目,他们会看性价比、价值观。

法永能:其实限外令早就颁布了。

苏晓彤:对。只是商铺没有严格执行,1月份也吹过一次风,商场分割可能在2012年就不会再批了,要割必须要在发展商。从一月份开始说限购,过完年,二月吹风,三月执行。

法永能:当开始还说不给地建,后来又放松了。

苏晓彤:对。你说这个是不是有很大影响,像江先生说的,你说一刀切,其实一早已经不允许了。刚好有客户的话,那打击是很要命的,因为他没办法流转,可能某桩生意就做不成。成交量在某一个时间段会有一定的影响,但是不会有很致命的影响。

江芝儆:到3月7日真正实施时,我们也问过一些相关渠道,还会不会再放缓或者说有没有机会,他们说绝对马上执行。

主持人:大家觉得会解除吗?或者说解除的时间?

法永能:绝对会解除,但是时间不确定。

 

苏晓彤:时间问题。当然从商业角度来说,站在整个城市高度来看,这个限外令可圈可点,当然政府也有它的理由。我觉得商业还有一些区域没有达到泡沫状态,可能珠江新城某一些很好的路段,很优质的物业,民街铺的价格可能很高,只是一个点的问题,而不是面的问题。对商场铺来说,有很多的声音,我自己也在操作某些商场铺,我具备的产权问题肯定不会有问题,它是真实的经营,在我还没卖完的时候,他已经在招商。比如说香港,香港的商场遍地都是,但是也没看到香港商场这个是空置的,那个是空置的,我觉得我们不用太多的把这个说成很大的风险,而且政府也不会袖手旁观。政府已经开始不再分割了,说明政府已经有一定的控制力度,在无形的控制着市场,只是我们在一段时间里面,利用整个商业、城市的进步,或者说整个城市的规划基本完善,人的消费力有一定能力的时候,我们只是盘活了以前没有价值的商业物业,这些商业物业也在耗着一部分的国有资金。现在把它盘活了,对广州整个资金以及城市正常运作一个好事。而且现在也不会泛滥,今年买一个少一个,从一手开发商开始做分割的话,如果能做,很多年前已经做了,商场这么热,开发商会不会卖,现在新盖出来的商业物业,下面的很多都是自己经营,所以很多东西是两面来看。

主持人:马上要到下半年了,商业物业的方向还会有改变吗?住宅市场公积金贷款有放宽的方向,就公积金贷款放宽来看,对商业地产有没有影响?


苏晓彤:我觉得没有太大影响,因为公积金的放宽,首套房贷有一定的下调,这其实政府优化限购令的一个手段。对住宅方面,感觉是竹竿在船上打打,其实是不打它的,现在把这部分刚性需求,真的买房子、要结婚生孩子,不够住了,对这些方面来说,对住宅刚性需求的支持,跟限购令是没有抵触的。如果说连住的地方都没有,去买一个商铺,我觉得也不大可能。从我个人角度来看,我觉得没有太大的影响。

主持人:只是针对住宅市场方面的。

苏晓彤:对。如果连贷款各方面的政策放宽了,可能是双赢,我很少看到一个市场,只是住宅一路的倒,商业一路的好,这是不可能的。

主持人:商业物业今年是房管局重点监控的对象,今年商业物业市场,在下半年会受到打击吗?

法永能:商场只是商铺其中的一个商品,不代表全部。另外,房管局其实是返租方面没有太大的限制,只是一个评估价,评估价这方面占的力度大了,从这方面来说,影响就是针对评估价,实际成交价和市场评估价以及房管局征税评估价,以及银行评估价,从这些方面来说,慢慢他们的空间会越来越小。从这方面来说,我是看好的。我反而觉得力度应该再加大一点。

苏晓彤:我觉得这应该是好事情,有一些市场管理手段太过宽松了,整个市场健康发展才是最好的。现在最不好的是一起来了,但是泥沙混杂,这是最不好的。健康发展是最好的,有一定的控制,对真正不好的现象一定要打压,没有产权要卖几十年的使用期,甚至说使用期都不跟你说,没有产权的一定要控制它的销售。没有产权的一些所谓的经营,非法的返租也要打击,如果这些泛滥了,就等于回头了。而且这些泛滥严重影响了健康发展的市场,这是很大的打击。如果说满街的食品,你随便买都是好的,那多好呀,所以说管理越严是越好的。

 

主持人:我们最后一个话题,随着越来越多带有投资心理的市民,踏入商用物业的市场,商用物业市场,大家不是很懂,所以让人感到眼花缭乱,投资商用物业时,怎么样练就一双金睛火眼?什么人比较适合投资商用物业?

法永能:起码要有住、有吃,你才会想投资,然后看你的预算是多少,说白了就是有钱人。

江芝儆:没有资金压力的。

法永能:买一个商铺就在那里等着升值,也不会太影响你的生活质量。

苏晓彤:商用物业我觉得法先生说的很正确,投资商用物业不能是一个穷人,因为这不是生活上必需的东西,所以首先解决你稳定的收入,有积蓄,平时也有闲钱,你才去投资。还有就是去投资商用物业,有一定的风险承受能力,都具备了,就可以去尝试。

江芝儆:一定得是有实力的客户,因为银行现在开始放松贷款了,也像苏先生说的,一定要有风险承受能力。

主持人:走在外面大街,也会看到比较新兴的商用物业,一栋物业中有很多商铺,几十万人购买一个铺位,有的消费者原来可以多卖一套房,现在因为限购买不了房子,转去买商铺,这种投资想法,大家比较赞成吗?还是说要等限购令过了后,再去买住宅比较好?

 

何国辉:我觉得还是没问题的,首先把一个大的商场,在里面分割成一些小的产权铺位,这样卖出去,我们不能因为有一两个这样的场出事了,或者说原来的大业主或者说大老板跑路了,把这个典型案例和其他商场看成同样一样东西。要投资这一类的物业,首先要搞清楚产权,产权要确保清晰。假设一些商场铺位里面,每一个的铺位已经有单独的房产证,那么产权非常清晰。假设在一个商场投资,你自己在判断上,接下来这个商场是什么类型的商场,或者说是什么主题的商场,是否有这样的前景,或者说商家是否愿意进驻经营。除了开发或者说销售,都会有一些包装,但是这些包装来的是否实在、可信,这是要靠自己判断的。如果说产权已经清晰,而且这个地段比较适合这个行业,对商场的规划是合理、科学的,包括整个商场的策划,招商的业主方或者发展方,对这件事情抱着负责任,或者自行经营下去的计划,我觉得这个商铺就可以考虑成为投资空间的商铺。
为什么之前我们会有很多失败的案例,包括出了铺子,但是没有装修,或者说没有报批,或者说根本没有这个产权,或者还每年批下来分割是否合法,就已经买卖了。实际上整个发展商做这么多动作,包括很高佣金或者很高的销售费用,种种现象已体现了这个所谓的大业主,本来就有首了资金就跑路的打算,投资这样的物业风险就会更高。

主持人:很多投资者想知道,前景是最重要的东西,前景除了商铺所在的路段以外,还必须包含其他的条件吗?怎么样判断它的前进是否是值得投资的?

法永能:我们可以借鉴一下三级市场,我们看到一些商铺未来价值的因素。打比方说,大的规划,这个路段附近有没有大的商场、大的社区,附近交通网络是怎么分布的,还有就是现在的商圈,租金和售价的汇报有没有倒挂,现在的一些消费习惯或者说一些消费趋势,我们相对来说是靠近这些大规划,或者说消费群体消费习惯的建立,消费品牌的建立,还有就是现在的发展和以前有所不同。究竟传统的商业街和综合体,现在很多新区都先拿综合体做带动,要么有住宅客户的支撑,要么有酒店、写字楼方面的客户支撑,从这方面引来未来的一些消费群体。

还有,这个路段的定位,是定位社区消费为主,还是整个片区消费为主,还是整个广州市消费热点为主,还是泛珠三角的消费为主,每个商铺面对的区域不同,经营点也不同,也可以大致估计价格可以去到哪里,以后驻的是什么客户为主,是什么消费群体为主,从这方面可以评审对这个铺位之后价格的借鉴。以现在来说,就是租金,现在我们买商铺,大部分的价值体现都是之后的价格,就是买铺面的价钱。

主持人:真的想投资商铺,要做足功课。

法永能:对。投资不是投机。

江芝儆:很多时候租金体现,有时候在租业里面的租金体现,往往是在他签订合约的时候,租金体现,并且年递增是跟不上市场速度的,所以要看剩下多少年的租约期。

主持人:我们看回报,商用物业的回报要怎么去看?

 

江芝儆:跑多几个行家,问问周边的价格,看一看他的租约,看一下租约的总租约年期,还有经营者实体经营情况,这样比较容易从片面上分析到铺位的价值。但是你说要再深入的话,就要有一定的经验和年资,才能看清楚的。

主持人:投资商用物业,会有什么风险吗?必须规避的风险有哪几方面?

江芝儆:租金的造价,因为也有很多这样的事情发生,也是实际的案例。街铺也有,商场铺也有。商场铺承诺给业是某某金额,找招商团队招商是比较偏低的租金,可能是原来承诺租金1/5,然后是两年,然后两年后把权利交给业主,然后续约的问题会存在着巨大的风险。看租约,一定要看实体经营情况,不是说他在租约上写的是10万就是10万,写20万就是20万,要看实体的经营情况,还有生意情况,才能去判断的。你说一个卖牛奶的档口,一个月卖20万租金是不可能的,它有一个行业可承受的租金段在那里。

法永能:每买一个商铺或者物业,如果按照一些销售手法来看,有很多未知的因素,未知的因素可能综合考虑多一定,不一定是风险,不过要考虑多一点。比如说江先生说的租约造假的问题,还有针对商铺,打比如说它会不会拆,有一些市场是在旧城区,有一些商铺地价有没有做预算,比如说商铺投资税费很高,这方面有没有做预算评估,物业是继承回来的还是买回来的。针对一些租约,有一些商铺看着是一栋商铺,其实有一些商铺下面是商铺,上面是住宅,你究竟有没有资格去买,有一些商铺还要出房产证,还有一些商铺是外籍人留下来的,方方面面都要注意。从这些方面来说,只能说找一个品牌大一点的代理公司,这样会好一点。

 

我们所说的风险都是说能买,能过户,最主要的是投资日后回报的风险,从这方面考虑多一点。现在的市场已经很严谨了,这方面有很少人会被人骗,或者说买不了的情况,主要是你买了后,跟你想买的有偏差。有一些物业,像一些商场铺,刚刚买的时候,价格是能炒上去的,过了返租期,这方面价钱可能会降,这就是价值预算的风险问题。买回来后,这个商场又升回去了,其实是有波幅的。中华广场第一手买的客户,中华广场是第一个带销售返租的商场销售,他买第一手的客户没有卖出去,现在卖是赚了很多,如果他买了后,客户在三年之后回报,然后亏钱卖,给第二手接,第二手卖出去是赚的。有一个波幅,从这方面来说,有价值预算回报的风险。

主持人:网友问题,今年商铺投资回比住宅投资安全吗?或者风险更大吗?

江芝儆:相对来说比较稳定一点。

主持人:比住宅稳定一点?

苏晓彤:住宅这么多年的回报率,也没有太高。而且很多是空置,商铺来说,从收益来说是比较划算的。

法永能:其实预算没有问题,买商铺比住宅还便宜,从这方面来说,这是要值得注意的。以前买住宅的都是无心插柳买的,他买了后,下一年价格就升高了。整个楼价升起来了,不是他的眼光问题,你买哪里都升,整个市场都是这样的。你有钱买多点房子,买哪儿都升。如果是商铺,如果我还有买房子的资格,我现在有一个很损的盘子,而且是我想卖的,如果我有能力买房子的话,我肯定去买房子。现在有一些住宅上千万的很多,这一帮人的投资,相对来说是商铺比较好一点。如果用的话,肯定买住宅了。如果是几十万话,买不了住宅,要买商铺,这帮人的风险是最大的。一百万以下想买商铺,这种人风险是最大的。有成功的例子,但是不会太多,现在不能说他是否成功,两三年后才能肯定他是否成功。有一些是不是买得到就赚得到,这就是回报高,风险更高的类型。反而大的五六百万的那种,你买五六百万的商铺,肯定是赚,你也能力买,就有能力赚。风险是根据预算系数不同,这是我们成交的判断。

 

主持人:预算和自身条件。

法永能:不能说人家买商铺,我也买商铺,很多人都不知道是怎么回事。

主持人:各位可以给我们网友介绍一下现在比较热门,或者说回报率比较好的一些商铺吗?

法永能:从这方面,我说城市的发展,对商铺可能有一些带动。琶洲、员村这一块会带动,从这方面是一个热点。现在广州城区都是向南、向东偏离,整个城市的中轴线。这些新的市场,如果再远的话不要去到南站,那就太远了。那边的客户只能做片区的客户,如果像珠江新城,未来广州城市,泛珠三角的客户来这边消费是可能的。海珠区,常住人口越来越多,商业配套满足不了,很多海珠区消费群体都是去到其他区域消费,本区的消费是满足不了的。白云区因为不是针对泛珠三角消费的,是针对附近的周边的,现在我们看到城中村改造,推掉了平房,盖起了高楼,这种商圈就有消费人群,商铺价格就会慢慢起来,这是我们看到的一些热点。

有一些买不到一线地段,可以考虑一下街区铺、社区铺,这些群体不可能一下子没有人,没有消费者,他的消费者是比较稳定的,很多零售的发展,都是按照连锁店发展的,比如说每个社区必须有便利店、药店、发廊、洗衣店、银行、中介公司所有这些都要配套,从也方面也有客户,因为针对社区消费者是稳定的。如果有机会有这方面的盘,有能力可以买,我觉得可以挑选一下社区铺,怎么输都不会太输。商场的话,整个商输,你肯定会输。

江芝儆:法先生一下子把所有的都概括了,重点都在里面。

法永能:我再介绍一点,旧城区,热点就是它不知道价格。旧房子或者是旧城区的情况,以前没有卖过,不知道什么价钱,他对一个价钱偏低的情况,有时候很旧的一栋房子,一个商铺,没有装修过,不知道租值,价格理解也不同,也是一个热点,不过风险大一点。

江芝儆:就是要很全面的对旧城区的物业有一定的认识,它的价格可以攀升很高,也可以很低,就看你是否喜欢这样的物业。

曾一凡:刚才他们也说了,我比较看好海珠两个板块,第一个是琶洲。因为商用物业,不光是一个商铺,还有一些是写字楼,公寓这些,因为作为海珠区,最近几年发展比较快,在商用写字楼公寓这一块,完完全全是很缺乏的。现在琶洲那边发展也很快,需要更多的写字楼支撑。还有中大一个板块,那边很多是布料辅料在那边经营。

 

主持人:琶洲跟重大上个商区。

曾一凡:对。

苏晓彤:我是两点,第一点是老城区,那个地方怎么输,无论商场铺、街铺,那边所有都认同了,那些地方所有的配套都已经订了,人口也稳定,消费也稳定。广州市形成了很多专业市场,或者自发形成的一些市场。举例说,人民路慢慢形成了很多市场。甚至是一些老城区,周边也有一些专业市场,这些商用物业、商铺,我们觉得是值得关注一下的。

何国辉:政府对广州整体或者未来的规划经验丰富,根据广州接下来结构上,对广州市做了定位。根据之前在广州一些历史遗留下来的,某些区域专做哪一个行业的,我们现在说买手机去哪里,买布匹去哪里,买电器去哪里,都知道,这些商圈已经相对比较成熟,你在这些地方投资,风险会低,但是可能升值的空间是有限的。但是如果说投资一些相对空间更大的,要参照很多商业的要素,根据个人的判断,特别是一些商区,居住人口比较密集的区域,那些是我们商业上,投入产出比比较高,空间比较大的地方。具体在哪一个地方,其实广州太多这些地方了,根据自己的判断。

 

主持人:今天的大话经纪非常感谢各位嘉宾为我们带来了这么精彩的发言,希望我们今天的节目能对各位有兴趣或者说想投资商用物业的网友们有很好的启发作用,今天非常感谢各位来到现场,谢谢!


   
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